Você já ouviu falar na expressão “quem não registra não é dono”? Esta é uma frase bastante conhecida no mundo jurídico, especialmente quando o assunto é a propriedade de imóveis. Mas o que ela realmente significa?
De acordo com o Código Civil Brasileiro, os direitos reais sobre imóveis somente são adquiridos com o registro feito no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, mesmo que você tenha comprado um imóvel, ele só será seu de fato após o registro da transação. É por isso que se diz que “quem não registra não é dono”.
Mas por que é tão importante fazer o registro? Além de garantir a propriedade do imóvel, o registro também é fundamental para evitar problemas futuros. Sem ele, é possível que outras pessoas reivindiquem a posse do imóvel ou que haja disputas judiciais. Por isso, é essencial que o registro seja feito o mais rápido possível após a compra do imóvel.
Entendendo o Registro de Imóveis
O Que é Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis é um procedimento obrigatório por lei para a transferência da propriedade de um imóvel. É feito no Cartório de Registro de Imóveis e consiste em um conjunto de informações sobre o imóvel, como sua localização, dimensões, proprietários, entre outras.
O registro é feito em uma matrícula, que é um documento que contém todas as informações sobre o imóvel e seus proprietários. A matrícula é atualizada sempre que há alguma alteração na propriedade do imóvel, como uma venda ou uma doação.
Importância do Registro
O registro de imóveis é de extrema importância para garantir a segurança jurídica de um imóvel. Apenas quem registra o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é considerado o proprietário legal do mesmo.
Isso significa que, se um imóvel não estiver registrado, o proprietário não tem como comprovar sua propriedade, o que pode levar a disputas judiciais e até mesmo à perda do imóvel.
Além disso, o registro público de imóveis é um instrumento de proteção do comprador, pois permite que ele tenha acesso a todas as informações sobre o imóvel antes de fazer a compra. Isso inclui informações sobre a situação jurídica do imóvel, como se há alguma pendência judicial ou dívida.
Em resumo, o registro de imóveis é fundamental para garantir a segurança jurídica de um imóvel e evitar problemas futuros. Por isso, é importante que todo proprietário faça o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Direitos Reais e Propriedade
Definição de Direitos Reais
Os direitos reais são aqueles que conferem ao seu titular a possibilidade de exercer poderes diretos e imediatos sobre uma coisa, independentemente de quem a possua. Em outras palavras, são direitos que recaem sobre um bem ou coisa, e não sobre uma pessoa em particular.
No contexto de propriedade de imóveis, os direitos reais são aqueles que garantem ao dono do imóvel o direito de utilizá-lo, gozá-lo e dispor dele como bem entender. Esses direitos são adquiridos por meio de registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o Código Civil Brasileiro.
Conceito de Propriedade
A propriedade é um direito real de natureza absoluta que confere ao seu titular o poder de usar, gozar e dispor de um bem de forma plena e exclusiva. Ela é considerada um dos direitos fundamentais do ser humano e está prevista na Constituição Federal Brasileira.
No contexto de propriedade de imóveis, a propriedade de bens imóveis só é adquirida com o registro feito no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos. É importante destacar que “quem não registra não é dono”, conforme previsto no artigo 1.227 do Código Civil Brasileiro.
O direito de propriedade é um direito absoluto, mas não é ilimitado. Ele deve ser exercido em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis, e não deve prejudicar os direitos de terceiros. Além disso, o direito de propriedade pode ser limitado em situações específicas, como no caso de desapropriação por interesse público.
Em resumo, a propriedade de imóveis e os direitos reais sobre imóveis são conceitos fundamentais do direito brasileiro. É essencial que os proprietários de imóveis entendam seus direitos e obrigações em relação à propriedade e aos direitos reais, bem como cumpram as formalidades legais necessárias para garantir a validade desses direitos.
Transferência da Propriedade
No direito brasileiro, a transferência da propriedade de um imóvel só se concretiza mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. É importante lembrar que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do imóvel.
Compra e Venda de Imóveis
Para que a transferência da propriedade de um imóvel ocorra, é necessário que haja uma compra e venda formalizada por meio de um contrato. Esse contrato pode ser feito por meio de uma escritura pública de compra e venda ou um contrato particular de compra e venda.
A escritura pública de compra e venda é um documento lavrado em cartório, que formaliza a negociação entre as partes. Já o contrato particular de compra e venda é um acordo firmado entre as partes, sem a necessidade de formalização em cartório.
Escritura Pública
A escritura pública de compra e venda é um documento importante, pois é necessária para a transferência do imóvel. Além disso, é importante lembrar que a escritura definitiva de compra e venda só pode ser lavrada após o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis.
A escritura pública de compra e venda deve conter informações importantes, como a identificação das partes, a descrição do imóvel, o valor da negociação, a forma de pagamento, entre outras informações relevantes.
Conclusão
Em resumo, a transferência da propriedade de um imóvel só se concretiza mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Para que isso ocorra, é necessário que haja uma compra e venda formalizada por meio de um contrato, que pode ser feito por meio de uma escritura pública de compra e venda ou um contrato particular de compra e venda. É importante lembrar que a escritura definitiva de compra e venda só pode ser lavrada após o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis.
Implicações Legais
Código Civil
De acordo com o artigo 1.245, §1º, do Código Civil Brasileiro, somente é considerado dono de um imóvel aquele que registra o título no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, quem não registra o imóvel não é considerado seu proprietário. Isso significa que o contrato de compra e venda, por si só, não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel.
Decisões Judiciais
A expressão “quem não registra não é dono” é bastante conhecida no âmbito do direito registral e já foi utilizada em diversas decisões judiciais. Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que “o registro é requisito essencial para a aquisição da propriedade imobiliária, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, sendo certo que a ausência de registro impede a transmissão do domínio” (Apelação Cível nº 1002385-70.2019.8.26.0008).
O Supremo Tribunal Federal também já se pronunciou sobre o assunto, afirmando que a falta de registro do imóvel pode levar à nulidade do contrato de compra e venda (RE 422349 AgR/SP). Além disso, a falta de registro pode ser utilizada como argumento para o indeferimento de liminares e mandados de segurança.
Vícios e Nulidades
É importante destacar que a falta de registro pode levar à nulidade do contrato de compra e venda, bem como a vícios que podem afetar a validade do negócio jurídico. Além disso, a ausência de registro pode levar a cerceamento de defesa em processos judiciais e administrativos.
Decreto Presidencial
Em 2020, o Presidente da República editou o Decreto nº 10.139, que estabelece diretrizes para a simplificação de procedimentos administrativos no âmbito da administração pública federal. Entre as medidas previstas no decreto, está a simplificação do processo de registro de imóveis, com a utilização de tecnologias digitais e a redução de prazos e custos.
Em resumo, quem não registra o imóvel não é considerado seu proprietário, de acordo com o Código Civil Brasileiro. A falta de registro pode levar à nulidade do contrato de compra e venda, bem como a vícios que podem afetar a validade do negócio jurídico. A ausência de registro também pode levar a cerceamento de defesa em processos judiciais e administrativos. Por isso, é fundamental realizar o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Aspectos Especiais da Propriedade
A propriedade de bens imóveis é um tema complexo e envolve diversos aspectos especiais que devem ser considerados. Nesta seção, vamos explorar três deles: Usucapião, Casamento e Direito Hereditário.
Usucapião
Usucapião é um meio de aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta. Em outras palavras, se alguém possui um imóvel sem o registro de propriedade, mas mantém a posse do mesmo por um período determinado por lei, pode adquirir a propriedade por usucapião.
Os requisitos para a usucapião variam de acordo com o tipo de posse e o tempo de posse. É importante ressaltar que a posse deve ser mansa e pacífica, sem oposição do verdadeiro proprietário.
Casamento
No casamento, os bens adquiridos durante a união são considerados bens comuns do casal, salvo disposição em contrário. Isso significa que, em caso de divórcio ou dissolução da união estável, esses bens serão divididos igualmente entre as partes.
No entanto, é importante destacar que os bens adquiridos antes do casamento ou por herança não são considerados bens comuns do casal. Eles pertencem exclusivamente ao cônjuge que os adquiriu.
Direito Hereditário
O direito hereditário é o conjunto de normas que regula a transmissão da propriedade de bens após a morte do proprietário. Os herdeiros têm direito à herança de acordo com a lei ou com a vontade do falecido expressa em testamento.
Os herdeiros podem ser cônjuges, filhos, pais, irmãos, entre outros, dependendo da situação. É importante destacar que, em caso de existência de testamento, a vontade do falecido deve ser respeitada, desde que não contrarie a lei.
Em resumo, esses aspectos especiais da propriedade devem ser considerados para garantir a segurança jurídica e evitar problemas futuros. É importante sempre contar com um profissional especializado em direito imobiliário para orientar sobre os procedimentos corretos a serem seguidos.
Considerações Finais
Boa-Fé e Publicidade
Como vimos, a falta de registro de um imóvel pode trazer prejuízos significativos para o proprietário. Isso porque, de acordo com o Código Civil, apenas é considerado dono aquele que registra o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, aquele que não registra o imóvel corre o risco de perder a titularidade do bem.
Além disso, a publicidade é um elemento fundamental no direito real. Através do registro, é possível garantir a publicidade dos negócios jurídicos realizados com imóveis, o que permite a terceiros conhecerem a situação do bem. Isso é especialmente importante em casos de reivindicação de propriedade ou de interesse social, como na reforma agrária, em que o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) pode requerer a desapropriação de imóveis que não cumpram sua função social.
Por isso, é importante que o comprador esteja ciente da necessidade de registrar o imóvel em seu nome, a fim de garantir a boa-fé do negócio jurídico realizado. A boa-fé do comprador é presumida, mas não pode ser utilizada como justificativa para a aquisição de um bem que não tenha sido registrado.
Consequências da Falta de Registro
Os atos jurídicos que não são registrados podem ser classificados como imperfeitos, inexistentes ou anuláveis. Isso significa que eles não têm a força probante e a fé pública que o registro confere. Além disso, a falta de registro pode acarretar em consequências graves, como a perda da propriedade do imóvel.
Por isso, é fundamental que o proprietário esteja atento à necessidade de registrar o imóvel em seu nome. O registro é um ato constitutivo, ou seja, é ele que confere a titularidade do bem. Sem ele, o proprietário não tem como comprovar sua propriedade, o que pode ser um problema em caso de disputas judiciais.
Em resumo, o registro de imóveis é um tema de extrema importância no direito real. A falta de registro pode trazer prejuízos significativos para o proprietário, além de comprometer a publicidade dos negócios jurídicos realizados. Por isso, é fundamental que o comprador esteja ciente da necessidade de registrar o imóvel em seu nome e que o proprietário mantenha seus registros atualizados.
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